Leckageüberwachung für Gebäudetechnik und Facility Management

Der deutsche FM-Markt erzeugt schätzungsweise rund 134,28 Milliarden Euro Bruttowertschöpfung und trägt damit etwa 4,75 Prozent zum deutschen Bruttoinlandsprodukt bei — ein Markt, der weit über Hausmeisterdienst und Reinigungsmanagement hinausgeht. Strukturiert wird die Branche über die GEFMA-Richtlinie 100, die Facility Management in zwölf Hauptleistungsbereiche gliedert. Das Technische Facility Management (TFM) verantwortet dabei Betrieb, Wartung und Instandhaltung sämtlicher gebäudetechnischer Anlagen — Heizung, Lüftung, Klima (HVAC), Elektroanlagen, Aufzüge, Brandmelde- und Einbruchmeldeanlagen, Beleuchtung und Gebäudeautomation.

Marktzahlen stammen aus Branchen- und Verbandsangaben und dienen der Einordnung der Marktgrösse, nicht als exakte, jährlich fortgeschriebene Kennzahl.

Ein einzelner Standortbetreiber löst ein konkretes Risiko an einem konkreten Ort. Ein FM-Dienstleister oder Property Manager dagegen verantwortet oft ein Portfolio aus mehreren Gebäuden unterschiedlicher Eigentümer — mit entsprechendem Bedarf, Lösungen standardisiert über viele Standorte hinweg auszurollen, statt jedes Gebäude einzeln zu spezifizieren. Der wirtschaftliche Druck dahinter ist real: Schätzungen zufolge ereignet sich in Deutschland alle 25 Sekunden ein Wasserrohrbruch, und bei Gewerbeimmobilien liegt die Schadenshöhe schnell im sechsstelligen Bereich. Bei Schäden zwischen 100.000 und 1,5 Millionen Euro können Versicherungserstattungen bei Unterversicherung zudem um bis zu 20 Prozent gekürzt werden — ein zusätzlicher Anreiz, Leckagen frühzeitig statt erst im Schadenfall zu erkennen.

Für FM-Einkäufer zählt neben dem reinen Sensorprinzip vor allem eines: Lässt sich die Leckagesensorik in die bestehende Gebäudeleittechnik (GLT/BMS) integrieren, statt als isoliertes Zusatzsystem parallel zu laufen? Verbreitete Integrationsstandards sind BACnet — ein herstellerneutraler, unter ASHRAE entwickelter Standard für Gebäudeautomation —, dazu Modbus, KNX, LON und M-Bus. Auch drahtlose LoRaWAN-Sensoren lassen sich über ein Gateway per BACnet an die zentrale Gebäudeleittechnik anbinden, sodass Leckagealarme direkt neben HLK-, Beleuchtungs- und Zutrittsdaten im selben System erscheinen. Für ein Portfolio aus mehreren Gebäuden ist diese Anbindung oft wichtiger als das einzelne Sensormodell.

• HLK-Technikzentralen — Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen mit Kühlwasser- und Kondensatleitungen
• Aufzugsschächte und -maschinenräume — Hydraulikflüssigkeit bei hydraulischen Aufzügen
• Doppelböden in Bürogebäuden — Verteilinfrastruktur für Klimatisierung und Elektroversorgung
• Sanitär- und Steigleitungsschächte — insbesondere in älteren Bestandsimmobilien

Für die Skalierung über ein Gebäudeportfolio ist der IoT-/Funksensor oft die naheliegende Wahl: kabellose Nachrüstung ohne bauliche Eingriffe und Anbindung an die GLT über LoRaWAN-Gateway. In zentralen Technikräumen und an Doppelböden bewährt sich ergänzend der Kabel-/Zonensensor mit Ortungsfunktion, an einzelnen bekannten Risikostellen wie Aufzugsmaschinenräumen der Punktsensor. In allen Fällen entscheidet die GLT-Kompatibilität mit, welches System sich portfolioweit durchsetzen lässt.